السقف النظامي: كم يُموّل من قيمة العقار؟
المادة الحادية عشرة من اللائحة التنفيذية لنظام التمويل العقاري — الصادر بالمرسوم الملكي رقم م/50 وتاريخ 13/8/1433هـ — تنص على أنه لا يجوز للممول العقاري منح ائتمان بأي صيغة من صيغ التمويل بما يزيد عن 70% من قيمة المسكن محل عقد التمويل العقاري، وللبنك المركزي تغيير هذه النسبة وفقاً لأوضاع السوق السائدة. وتعديلات النسب وتعاميم البنك المركزي منشورة على موقعه sama.gov.sa.
وقد استعمل البنك المركزي هذه الصلاحية مرتين، فصار السقف ثلاثة أرقام لا رقماً واحداً:
- التعميم رقم 371000064087 وتاريخ 6/6/1437هـ — رفع الحد الأقصى من 70% إلى 85% لشركات التمويل العقاري دون البنوك.
- التعميم رقم 391000048362 وتاريخ 27/4/1439هـ الموافق 14 يناير 2018 — رفع الحد الأقصى من 85% إلى 90% من قيمة المسكن الأول للمواطنين فقط، مع استمرار البنوك والمصارف عند 70% وشركات التمويل العقاري عند 85% من قيمة المسكن الثاني فأكثر ولكافة المستفيدين.
| الحالة | أقصى نسبة تمويل | أدنى دفعة أولى |
|---|---|---|
| المسكن الأول لمواطن | 90% | 10% |
| المسكن الثاني فأكثر — بنك أو مصرف | 70% | 30% |
| المسكن الثاني فأكثر — شركة تمويل عقاري | 85% | 15% |
فالدفعة الأولى ليست مساومة مع الفرع، بل أثر مباشر لسقف نظامي. ولاحظ أن استثناء المسكن الأول بنسبة 90% محصور في المواطنين بنص التعميم، وأن 70% في المادة الحادية عشرة هو الأصل العام الذي يرجع إليه الممول فيما عدا الحالات المعدّلة بالتعاميم.
الأرقام أعلاه ترتيب التعاميم على نص المادة الحادية عشرة نفسها، لا تقديراً من البنوك: المادة نافذة، وآخر تعديل على اللائحة جاء بقرار معالي وزير المالية رقم 1144 وتاريخ 2/6/1443هـ، ومع ذلك يبقى كل تعميم بنصه هو المطبَّق.
الدفعة الأولى: الباقي على حسابك
الدفعة الأولى هي ما تدفعه من مالك الخاص: قيمة المسكن ناقص مبلغ التمويل. وعقار بـ 500,000 ريال بنسبة 90% يعني تمويلاً بـ 450,000 ريال ودفعة أولى 50,000 ريال؛ وبالسقف العام 70% يعني تمويلاً بـ 350,000 ريال ودفعة أولى 150,000 ريال. فرق 100,000 ريال على العقار نفسه، ومصدره نسبة واحدة.
وبعد أن تعرف المبلغ الممول، احسب القسط على الرصيد المتناقص بمعدل الربح والمدة في حاسبة القرض العقاري، واحرص على قراءة معدل النسبة السنوي (APR) لأنه المقياس الذي يجمع كلفة الأجل والرسوم والتأمين، لا نسبة الربح وحدها.
التقييم: النسبة تُحسب على قيمة العقار لا على سعر اتفاقك
الـ90% والـ70% نسبة إلى قيمة المسكن، والقيمة ليست السعر الذي اتفقت عليه مع البائع. من يقدّرها مقيّم، واللائحة التنفيذية لنظام التمويل العقاري تمنع الممول العقاري من أن يزاول التقييم بنفسه: المادة الثالثة تحصر عمله في ما رخّص له به البنك المركزي، وتستثني صراحة «أنشطة الاستثمار في المقار والتطوير والتسويق والتقييم العقاري». فالتقييم يأتي من خارج جهة التمويل، ونص المادة على rulebook.sama.gov.sa.
وتفصّل القواعد المنظمة لتقديم خدمات التقييم العقاري للجهات التمويلية هذا الانفصال: تُلزم البنوك وشركات التمويل التعامل مع ممارسي مهنة التقييم العقاري الحاصلين على ترخيص مزاولة المهنة، وبفصل العاملين في منح التمويل عن عملية التقييم من اختيار المقيّم حتى استلام التقرير، وبمنعهم من أي اتصال بالمقيّم أو بشركة التقييم يؤثر على الرأي أو على المعلومات المقدَّمة عن الأصل محل التقييم، كي لا يُكتب الرقم على مقاس الطلب.
والأثر العملي مباشر: لو كانت القيمة التقديرية 450,000 ريال واتفقت مع البائع على 500,000 ريال، فالنسبة تُحسب على 450,000، أي تمويل بـ405,000 ريال ودفعة أولى 95,000 ريال بدل 50,000. فالتقييم الذي يقل عن السعر يزيد ما تدفعه من جيبك، وهذه أول مسألة تسأل عنها قبل توقيع أي عقد ابتدائي.
نسب التحمل: كم يُستقطع من دخلك؟
سقف نسبة التمويل يخص العقار، أما دخلك فيخضع لنسب تحمل في مبادئ التمويل المسؤول للأفراد الصادرة عن البنك المركزي (رقم 465380000099 وتاريخ 2/9/1439هـ)، وأهمها ثلاثة حدود:
- 33.33% من إجمالي الراتب — حد الالتزامات الائتمانية الشهرية المترتبة على التمويل والمرتبطة فقط بالاستقطاع الشهري من الراتب، و25% للعملاء المتقاعدين.
- 45% من إجمالي الدخل الشهري — حد الالتزامات الائتمانية الشهرية خلاف الالتزامات المترتبة على التمويل العقاري.
- 55% من إجمالي الدخل الشهري — حد الالتزامات الائتمانية الشهرية المترتبة على التمويل كله، وترتفع إلى 65% للعملاء المستفيدين من وزارة الإسكان أو صندوق التنمية العقارية وذلك لمنتجات التمويل العقاري.
| إجمالي الدخل الشهري | الاستقطاع من الراتب | التزامات خلاف التمويل العقاري | إجمالي التزامات التمويل |
|---|---|---|---|
| 15,000 ريال فأقل | 33.33%، و25% للمتقاعد | 45% | 55%، و65% لمستفيدي الإسكان أو صندوق التنمية العقارية في التمويل العقاري |
| أكثر من 15,000 وأقل من 25,000 ريال | 33.33%، و25% للمتقاعد | 45% | 65% |
| 25,000 ريال فأكثر | 33.33%، و25% للمتقاعد | بحسب سياسة الممول الائتمانية | بحسب سياسة الممول الائتمانية |
حد 33.33% لا يُطبَّق على قسطك العقاري؛ فهو حد الالتزامات المرتبطة بالاستقطاع من الراتب وحده. أما قسط العقار فيُحسب داخل نسب التحمل (55% أو 65%)، ولهذا يجمع كثيرون بين تمويل عقاري وتمويل شخصي. تفصيل الرقم الأول في نسبة الاستقطاع من الراتب.
ما لا يُحتسب في دخلك، وما يُحتسب
- لا تُحتسب الإعانات الحكومية — مثل حساب المواطن والضمان الاجتماعي — ضمن إجمالي الدخل الشهري للعميل.
- يُحتسب استثناءً الدعم الحكومي الموثق تعاقدياً مع المواطن والمقدم من وزارة الإسكان أو صندوق التنمية العقارية، وذلك لمنتجات التمويل العقاري.
- من الراتب يُحتسب ما يكون موثقاً بأي وسيلة من جهة العمل، ومن الدخل الآخر نصف المتوسط الشهري المتحقق منه بكشف حساب لمدة سنتين على الأقل أو بوثائق رسمية تثبت استمراريته.
- وتُضاف إلى التزاماتك تمويلات الصناديق والبنوك التنموية التابعة لصندوق التنمية الوطني، وتُحتسب ضمن نسب التحمّل الشهرية.
قبل التوقيع: ما يلزم أن يكون في العقد
المادة التاسعة من اللائحة تعدّد ما يجب أن يتضمنه عقد التمويل العقاري، ومنه ما يخصك مباشرة:
- ملخص يسبق العقد بالمعلومات الأساسية للمنتج التمويلي وأحكامه بلغة واضحة، ويُوثَّق تسلّمك له في ملف التمويل. (المادة العاشرة)
- معدل النسبة السنوي (APR) محسوباً وفق اللائحة، وإجمالي المبلغ المستحق الأداء عليك مع بيان الفرضيات المستخدمة في حسابه. (المادة التاسعة)
- بيانات المسكن: المدينة والحي والشارع والرقم والنوع ومساحة الأرض ومساحة البناء وعدد الغرف وتاريخ الإنشاء ورقم صك الملكية. (المادة التاسعة)
- آثار التأخر في أداء الأقساط، وإجراءات السداد المبكر وما يترتب عليه من تعويض إن وُجد، وإجراءات حق الانسحاب وإنهاء العقد. (المادة التاسعة)
- إقرار الممول بتحققه من سلامة ملكية العقار وخلوه من الالتزامات العينية، مع فحص المسكن مرة على الأقل كل ثلاث سنوات خلال مدة التمويل. (المادتان التاسعة والثانية عشرة)
والمادة الثالثة عشرة تُلزم الممول بفحص سجلك الائتماني بعد موافقتك للتحقق من ملاءتك المالية وقدرتك على الوفاء، وبرفض طلب التمويل إذا لم يحصل على موافقتك على ذلك الفحص وعلى تسجيل معلوماتك لدى شركة معلومات ائتمانية. فموافقتك على الفحص ليست إجراءً شكلياً في التمويل العقاري، وتفصيل التقرير نفسه في تقرير سمة الائتماني.
التحقق من الصك: شهادة تنتهي صلاحيتها بعد ثلاثين يوماً
قبل أن يلتزم الممول بعقار يتحقق من ملكيته. المادة السادسة من اللائحة تُلزم جهات تسجيل الملكية العقارية — المحاكم وكتابات العدل وإدارات التسجيل والتوثيق — بتمكين الممولين المرخصين من الاطلاع على المعلومات المدرجة في سجلات العقار لديها؛ يقدم الممول طلباً ورقياً أو إلكترونياً مرفقاً بنسخة من ترخيص مزاولة التمويل العقاري، فتصدر الجهة شهادة وفق النموذج الذي تعده وزارة العدل تتضمن اسم مالك العقار وقت تقديم الطلب، وسريان مفعول صك الملكية وسلامته وما يتعلق به من حقوق.
وحدّدت المادة صدور الشهادة بمدة لا تتجاوز خمسة أيام عمل، وصلاحيتها بما لا يزيد عن ثلاثين يوماً من تاريخ صدورها. فالشهادة تهرم: إن طالت المفاوضات أو تأخرت الموافقة أكثر من شهر، لم تعد تصلح ويُعاد التحقق من جديد. وتُكمل المادة الثانية عشرة بالإلزام بالتحقق من سلامة الصك وخلوه من الحقوق العينية المؤثرة، وتوثيق الشهادة في ملف التمويل. فاسأل الممول: هل هذا التحقق سارٍ اليوم، أم أنه أُجري قبل أن نتقدم في الجزئيات؟
المدة والتأمين
مبادئ التمويل المسؤول تنص على أن مدة التمويل لا تتجاوز 5 سنوات أو 60 شهراً من تاريخ منحه، ويُستثنى من ذلك التمويل العقاري والبطاقات الائتمانية — ومن هنا جاءت المدد الطويلة في العقاري، ويحددها عقدك وسياسة الممول.
أما التأمين على مخاطر التمويل العقاري فيخضع لأحكام نظام مراقبة شركات التأمين التعاوني ولائحته التنفيذية وما يصدره البنك المركزي من تعليمات، وعلى الممول الإفصاح في تقاريره السنوية عن المخاطر التي يمكن التحوط منها تأمينياً وكيفية التعامل معها.
هل يُنقل تمويلك إلى جهة أخرى بغير موافقتك؟
نعم، وهو حق نظامي لا بند تجاري. المادة الخامسة عشرة تنص على أنه يجب أن ينص في عقد التمويل العقاري على حق الممول العقاري في نقل جميع حقوقه إلى الغير في السوق الثانوية دون موافقة المستفيد، بما في ذلك حق الرهن والضمانات الأخرى.
وتمضي المادة العشرون في الاتجاه نفسه: يجوز نقل أصول التمويل العقاري والحقوق الناشئة عنها إلى شركة إعادة التمويل العقاري دون موافقة مسبقة من المستفيد أو المدين أو الضامن، وإذا دفعت الشركة المبلغ المتفق عليه كاملاً إلى الممول المنقول منه فلا يصح فسخ هذا النقل ولا إلغاؤه، ولا تُعد الحقوق المنقولة جزءاً من أصوله. وللممول أن يعيد التمويل عبر شركات إعادة تمويل مرخص لها أو بإصدار أوراق مالية بعد خطاب من البنك المركزي بعدم ممانعته، وفق المادة السابعة.
فإن تغيّر اسم الجهة التي تخصم قسطك أو تراسلك، فليس في ذلك فسخ لعقدك: النقل يقع على الحقوق لا على الشروط، ومطالبتك تبقى في حدود العقد الذي وقّعته. والقاعدة التي تحميك أن يكون هذا الحق مكتوباً في العقد نفسه — فإن لم تجده فاسأل عنه قبل التوقيع.
وإذا كان المسكن على الخارطة
شراء وحدة لم تُبنَ بعد ليس شراءً كأي شراء، وله نظامه: نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة الصادر بقرار مجلس الوزراء رقم 196 وتاريخ 4/3/1445هـ، وتُشرف عليه الهيئة العامة للعقار. ولا يُباع مشروع على الخارطة بغير ترخيص يُصدر للمشروع، ومع الترخيص تُفتح حساب ضمان مستقل لكل مشروع باتفاقية مع بنك مرخص له.
وإذا أراد المطوّر استلام مبلغ حجز خلال مدة ترخيص التسويق، فالالتزامات المنصوص عليها على rega.gov.sa ثلاثة: الإفصاح عن حالة المشروع والمخططات المستقبلية، وألّا يستلم أكثر من 5% من قيمة الوحدة العقارية، وإيداع جميع مبالغ الحجز المستلمة في حساب الضمان المخصص لذلك. ثم تُحوَّل الدفعات المالية إلى حساب الضمان بحسب نسبة الإنجاز الهندسية ووفق جدول الدفعات المتفق عليه في عقد البيع على الخارطة، ويُؤشَّر على صك الأرض محل المشروع بعدم إجراء أي تصرف حتى تستكمل أعمال التطوير العقاري.
فدفعتك في وحدة على الخارطة تمر بحساب ضمان مربوط بنسبة الإنجاز لا برغبة المطوّر، وسقف الحجز في تلك المرحلة معلوم، ودور الهيئة في المنصة هو الترخيص والإشراف على الصرف. وهذا الفرق بين مشروع مرخّص ومشروع بلا ترخيص هو الفرق بين وجود حماية وعدمها.
المنتج المدعوم: اسأل عن وصفه قبل أن توقّع
إذا كنت ممن يستحق دعماً إسكانياً ويُقدَّم لك عبر ممول عقاري، فالباب الرابع من اللائحة يحكم هذا المنتج: على مقدم الدعم أن يعد وصفاً لكل منتج يتضمن معايير الاستحقاق ومقدار الدعم وسبل التمويل، وذلك بغرض التأكد من عدم مخالفته سياسات الائتمان وإدارة المخاطر.
وعلى الممول ألّا يطرح منتج تمويل عقاري إسكاني مدعوم إلا بقرار من مجلس إدارته، وأن يحصل على خطاب من البنك المركزي بعدم ممانعته بشأن المنتج المقترح قبل تقديمه لمستحقي الدعم، وأن يلتزم في تعامله معه بجميع قواعد الائتمان التي يقررها البنك المركزي — المواد 28 و29 و30 من اللائحة على rulebook.sama.gov.sa. فإذا عرض عليك الفرع منتجاً مدعوماً فمن حقك أن تطلب وصفه ومعايير الاستحقاق ومقدار الدعم فيه، وأن تتأكد أنه منتَج أُذن به لا منتج سوق عادي أُلبس اسم الدعم.
أسئلة شائعة
كم نسبة التمويل العقاري للمسكن الأول؟
تصل إلى 90% من قيمة المسكن الأول للمواطنين، بعد أن رفع البنك المركزي الحد الأقصى إلى 90% بالتعميم رقم 391000048362 وتاريخ 27/4/1439هـ، فتكون أدنى دفعة أولى 10%. أما الأصل في المادة الحادية عشرة فهو 70%، وهو السقف الذي تلتزم به البنوك والمصارف في المسكن الثاني فأكثر، و85% لشركات التمويل العقاري في المسكن الثاني فأكثر.
كم أدنى دفعة أولى للتمويل العقاري؟
10% من قيمة المسكن الأول للمواطن لأن التمويل يصل إلى 90%، و15% إذا كان الممول شركة تمويل عقاري في المسكن الثاني فأكثر (تمويل 85%)، و30% إذا كان الممول بنكاً أو مصرفاً في المسكن الثاني فأكثر (تمويل 70%).
هل التمويل العقاري يدخل في نسبة الاستقطاع 33.33%؟
لا؛ حد 33.33% من إجمالي الراتب (و25% للمتقاعد) خاص بالالتزامات المترتبة على التمويل والمرتبطة فقط بالاستقطاع الشهري من الراتب. أما التمويل العقاري فيُحسب في نسب التحمل: ألا تتجاوز الالتزامات المترتبة على التمويل 55% من إجمالي الدخل الشهري، أو 65% لمن كان مستفيداً من وزارة الإسكان أو صندوق التنمية العقارية في منتجات التمويل العقاري.
هل يدخل حساب المواطن والضمان في حساب دخلي للتمويل العقاري؟
لا يجوز احتساب الإعانات الحكومية مثل حساب المواطن أو الضمان الاجتماعي ضمن إجمالي الدخل الشهري. ويُستثنى الدعم الحكومي الموثق تعاقدياً مع المواطن والمقدم من وزارة الإسكان أو صندوق التنمية العقارية، فيُحتسب في منتجات التمويل العقاري.
كم أقصى مدة للتمويل العقاري؟
قاعدة مبادئ التمويل المسؤول تحدّ مدة التمويل بخمس سنوات أو ستين شهراً من تاريخ منحه، وتستثني من ذلك التمويل العقاري والبطاقات الائتمانية، فمدة التمويل العقاري يحددها عقدك وسياسة الممول.
هل للممول أن يرفض طلبي إن رفضت فحص سجلي الائتماني؟
نعم؛ المادة الثالثة عشرة من اللائحة التنفيذية لنظام التمويل العقاري تُلزم الممول برفض طلب التمويل إذا لم يحصل على موافقة العميل على فحص سجله الائتماني وعلى تسجيل معلوماته الائتمانية لدى شركة معلومات ائتمانية مرخص لها.
على أي قيمة تُحسب نسبة التمويل العقاري: سعر الشراء أم قيمة التقييم؟
على قيمة المسكن محل عقد التمويل العقاري كما يقدّرها مقيّم، لا على السعر الذي اتفقت عليه مع البائع. والمادة الثالثة من اللائحة التنفيذية تمنع الممول العقاري من مزاولة التقييم العقاري بنفسه، والقواعد المنظمة لتقديم خدمات التقييم العقاري للجهات التمويلية تُلزمه بالتعامل مع مقيّم معتمد وبفصل العاملين في منح التمويل عن أعمال التقييم. فإذا كانت القيمة التقديرية أقل من السعر، نقص مبلغ التمويل بمقدار الفرق وزادت دفعتك الأولى.
هل يجوز نقل عقد تمويلي العقاري إلى جهة أخرى دون موافقتي؟
نعم؛ المادة الخامسة عشرة من اللائحة تُوجب أن ينص العقد على حق الممول في نقل جميع حقوقه في السوق الثانوية دون موافقة المستفيد، بما في ذلك حق الرهن والضمانات الأخرى، والمادة العشرون تجيز نقل الأصول والحقوق إلى شركة إعادة التمويل العقاري دون موافقة مسبقة من المستفيد أو المدين أو الضامن ولا يصح فسخ ذلك النقل. فالنقل يقع على الحقوق، وتبقى مطالبتك في حدود العقد الموقّع.
ما الذي يحمي دفعتي الأولى إذا كان المسكن على الخارطة؟
ترخيص المشروع العقاري من الهيئة العامة للعقار، وحساب ضمان مستقل لكل مشروع باتفاقية مع بنك مرخص. وإذا استلم المطوّر مبلغ حجز خلال مدة ترخيص التسويق فلا يجوز أن يزيد على 5% من قيمة الوحدة العقارية، ويجب إيداع كل مبالغ الحجز في حساب الضمان، ثم تُحوَّل الدفعات إليه بحسب نسبة الإنجاز الهندسية ووفق جدول الدفعات في عقد البيع على الخارطة.